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Affitto e contratto di casa: cosa controllare prima di firmare

di Alessio · insegnante di italiano per stranieri, master ITALS (Ca’ Foscari) e master in didattica dell’italiano L2

Firmare in fretta è l’errore che costa di più. Qui trovi che cosa chiedere prima della visita, che cosa deve dire il contratto e perché senza registrazione il contratto non ti protegge: nemmeno per la residenza.

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Che cosa trovi qui

• Leggere l’annuncio
• Che cosa chiedere alla visita
• Che cosa deve dire il contratto
• Perché la registrazione conta

In breve. Il contratto deve dire tutti e due i nomi, l’indirizzo, la durata, il canone e la caparra, e va registrato all’Agenzia delle Entrate.
A registrarlo è il proprietario, ma tu hai diritto a una copia della registrazione: chiedila.

I passi, in ordine

1. Leggi l’annuncio
   Controlla se le spese condominiali sono incluse, e se la casa è arredata o non arredata.
2. Chiedi alla visita
   Chi paga il riscaldamento, se c’è l’APE, cioè il certificato energetico, e se la persona che hai davanti è davvero il proprietario.
3. Capisci che tipo di contratto è
   I due più comuni sono il 4+4, a libero mercato, e il 3+2, a canone concordato. La durata decide quanto puoi restare e come te ne vai.
4. Firma e tieni la tua copia
   La caparra è di solito due o tre mesi di canone e la cifra deve essere scritta nel contratto. Paga con un bonifico, così resta traccia.
5. Chiedi la ricevuta di registrazione
   Quando è registrato, fatti dare la ricevuta di registrazione: ti serve per la residenza e, se non sei cittadino UE, per il rinnovo.

Non accettare «niente contratto». Senza un contratto registrato non puoi prendere la residenza, e senza residenza non c’è medico di base, non c’è carta d’identità e, per chi non è cittadino UE, c’è un problema al rinnovo. Vale anche se stai da parenti o dal datore di lavoro: in quel caso serve una dichiarazione di ospitalità, che presenta il proprietario. Un affitto più basso senza contratto non è un risparmio, è una pratica bloccata.

Le parole che ti servono

Italiano	Che cosa vuol dire
il contratto di locazionequello che firmi	il contratto d’affitto
il canonenel contratto	l’affitto che paghi ogni mese
la caparrasi paga alla firma	il deposito che lasci a garanzia
le spese condominialinell’annuncio	le spese del palazzo
il proprietariochi hai davanti	chi è padrone della casa
l’inquilinosei tu	chi ci abita in affitto, cioè tu
la registrazionedopo la firma	il contratto depositato all’Agenzia delle Entrate
la disdettaquando vuoi andartene	l’avviso con cui chiudi il contratto

La catena: contratto, residenza e tutto il resto

Queste tre cose stanno attaccate fra loro, qualunque passaporto tu abbia. Il comune vuole un contratto registrato, o una dichiarazione di ospitalità, prima di darti la residenza; la residenza decide a quale ASL ti iscrivi per avere il medico; e la residenza è anche quello che un cittadino UE mostra per l’iscrizione anagrafica e un cittadino non UE mostra al rinnovo. L’ordine quindi è: contratto registrato, poi residenza, poi iscrizione sanitaria, poi tutto il resto.

Un avvertimento che riguarda soprattutto chi è appena arrivato: dopo l’iscrizione un vigile passerà all’indirizzo per controllare che tu ci abiti davvero. Se non c’è mai nessuno in casa e sul campanello non c’è il tuo nome, il controllo va male e l’iscrizione viene rifiutata. Metti il tuo nome sul campanello e sulla cassetta della posta il giorno stesso che entri.

Dove verificarlo, senza intermediari

• Agenzia delle EntrateLa registrazione del contratto e l’imposta che la accompagna.
• Ministero dell’InternoLe dichiarazioni di ospitalità e le regole sulla residenza.
• La tua EuropaL’iscrizione anagrafica per i cittadini dell’Unione.

Domande frequenti

Quanto è di solito la caparra?

Di solito due o tre mesi di canone, e la cifra è scritta nel contratto. Se la casa non ha danni, va restituita quando te ne vai.

Il proprietario può pretendere solo contanti?

Hai diritto a una ricevuta. Il bonifico è meglio: la traccia del bonifico è già di per sé la prova.

Posso andarmene prima della scadenza?

Sì, ma devi mandare la disdetta come dice il contratto, di solito con tre mesi di anticipo, per raccomandata o per PEC.